"сюрпризы" связанные с арендой недвижимости \ Продолжение

Прейдя в офис и сдав «акт о проделанной работе» я отправился выпить кофе со своей коллегой.
В разговоре обмениваясь новостями, я рассказываю о своей ситуации, которая была у меня в первой половине дня. Что все же нашел вариант для своих клиентов  там, где им нужно было и еще и по более выгодной цене.
На что моя коллега сказала  что у нее  сегодня вечером просмотр в том же районе и тоже по очень приемлемой цене.
Я в шутку и сказал - Может еще и в том же доме? Посмеявшись решили просто сравнить адреса (редко но и такое бывает ,что дом один и тот же)
Открыла свой рабочий ежедневник и называет мне улицу и номер дома откуда я толь что приехал.
Но самое странное то - что тот же номер квартиры…?!
Тут уж становиться не до смеха . Сравниваем имя хозяина – опять все сходится , номер телефона правда другой (мобильный) но сменить сим карту не проблема.
Я естественно говорю о том ,что эту квартиру только что сдал и «акт о проделанной работе» уже у директора. Возможно хозяин просто забыл позвонить и сказать о том что просмотр отменяется и квартира сдана.?! Нужно просто уточнить . Но чувство беспокойства меня не покидало.

Моя коллега звонит хозяину квартиру и уточняет: ни чего ли не меняется с запланированным просмотром? На что он спокойно ответил ей , что все договоренности в силе , единственное что он может опоздать на 15-20 минут.

Ну после этого уточнения вообще какая-то путаница получается и мы решили ехать на просмотр в месте. На всякий случай я взял у  директора  << акт о проделанной работе>> объяснив ей всю ситуацию. Решили подъехать на час раньше ,предварительно созвонились с клиентами с которыми был назначен просмотр. На всякий случай предупредив их о том, что возможно немного изменяться планы. Не хотели раньше времени отменять просмотр но и понапрасну людей дергать тоже не было желания.

Приехав на место я конечно же сразу узнал квартиру и мое беспокойство только усилилось. Я  обошел дом посмотрел на окна , горел свет. Странно ведь хозяин выходил вместе с нами и сказал, что сегодня его уже не будет. Но я все же решил позвонить семейной паре с которыми подписывали договор <<аренда помещения>> в первой половине дня и уточнить не изменились ли у них планы. Может они решили все таки переехать сегодня. А вся эта ситуация –просто какая то глупая шутка или недоразумение.

Из разговора по телефону  со своими клиентами я понял , что хозяин сам им позвонил. Попросив их о том ,что он сегодня переночует  в квартире. Яко - бы он забыл ключи от квартиры своей девушки, а она будет только  утром  так как работает в ночную смену. Тем более что они собирались переезжать на следующий день. Я даже не успел по телефону договорить как вижу….

Из подъезда выходят люди, вроде бы ни чего необычного , но как говориться рыбак рыбака видит из далека. Я сразу понял , что это риелтер с клиентами и судя по тому что все улыбаются они заключили договор ( я так подумал , мысли были только о работе)

Подойдя к ним я вежливо спросил не ошибся ли я в своих предположениях? И как оказалось я был прав. Они мне сказали о том что только что подписали задаток о аренде !!! именно той квартиры которая сдана сегодня днем !!! Я им показал <<акт о проделанной рабате>> ,а они мне договор о задатке.И в одном и в другом  документе один и тот же адрес и те же паспортные данные  и подпись (хозяина квартиры) .Я им все объяснил в двух словах и вместе решили подняться в квартиру которая уже как минимум два раза сдана за один день. Свою коллегу я попросил позвонить ее клиентам и отменить просмотр – так как мои опасения подтвердились и незачем людям кататься просто так.

Войдя в квартиру я попросил хозяина ( владельца квартиры) объяснить всю сложившуюся ситуацию.
Но четкого и внятного объяснения не последовало. Тогда у меня просто не было другого выхода , как объяснить ему что он подписал бумаги которые у нас на руках (также по экземпляру договоров у арендаторов) .Где четко указано : что именно он взял деньги за арендную плату квартиры (в моем случае) и деньги, половину стоимости арендной платы в качестве задатка ( с арендаторов чьи интересы представлял риэлтер с другого агентства) .Не упуская инициативу я просто ему предложил либо он возвращает деньги и мы просто разъедемся каждый в свою сторону. Или нам придется решать вопрос вызвав  милицию. Ведь в договоре аренды (в моем случае ) прописана сегодняшняя дата передачи квартиры арендаторам. Я просто объяснил ему ,что в милиции такую ситуацию врядли сочтут недоразумением и у него могут возникнуть более серьезные проблемы по сравнению с тем ,что он уже начудил. Я даже не стал слушать его бредовую реакцию , а просто стал звонить своим клиентам,что бы они подъехали и взяли с собой сегодняшний «договор аренды».Мне в любом случае нужно было им  звонить , так как с таким хозяином квартиры дел иметь нельзя.

Судя по всему второй вариант решения ему был не нужен и он вернул деньги. При этом  требовал какие-то расписки и много чего еще наговорил. Его в принципе уже никто не слушал , так как вопрос с арендой квартиры для моих клиентов был все еще открыт.Утром в Интернете разместили на многих досках объявлений ПРЕДУПРЕЖДЕНИЕ по данной квартире, что бы другие люди не попали в неприятную ситуацию.

По сей день не понятно что побудило человека (хозяина квартиры) так поступить и на что он рассчитывал. Ведь он действительно владелец квартиры. Вся эта история не поддается какому либо объяснению.И просто хорошо ,что вся эта  дурацкая ситуация закончилась именно в тот же день. Даже сложно себе представить последствия которые могли бы быть уже на следующий день.

Своим клиентам (семейной паре) я нашел квартиру через два дня и все благополучно закончилось.
P.S.
От всей души желаю не сталкивать с такими «сюрпризами» всем кто работает в этой сфере или просто ищет себе жилье.

С наилучшими пожеланиями а.н.Юнона-Плюс

"сюрпризы" связанные с арендой недвижимости

Здравствуйте! Хочу поделиться с Вами историей ,а точнее форсможорной ситуацией которая у меня произошла и которую предусмотреть просто было ни как  нельзя. .Возможно моя история поможет кому-то избежать подобных неприятностей,как та которая произошла со мной.

Работаю я риэлтором уже не первый год в Киевском агентстве недвижимости "Юнона-Плюс" под началом замечательного человека и естественного моего непосредственного директора Оксана Олеговна.
Работу свою знаю и за эти годы сталкивался с разными ситуациями и людьми, как приятными так и не очень.Но это жизнь,и просто не реально чтобы все было замечательно и беззаботно.Я думаю Вы со мной согласны.

Так вот,как то позвонил мне парень и сказал ,что хочет сдать свою однокомнатную квартиру и как можно быстрее,буквально за день-два.Цен он толком не знает,столкнулся с таким вопросом впервые и поэтому попросил меня назвать ему реальную стоимость арендной платы и он готов немного ее снизить,что бы ускорить процесс сдачи квартиры в наем.Вроде-бы нет ничего странного.Вполне  нормальная ситуация,мало ли какие у человека возникли обстоятельства.

Я честно говоря к таким словам "срочно,быстро,в ближайшие пару дней"со стороны Хозяев отношусь очень настороженно.Конечно, в жизни бывают разные ситуации, которые вынуждают владельцев недвижимости принимать такие решения.Но есть и люди, которые мягко говоря не честны в своих мыслях и поступках.

В этот же день мы договорились с владельцем о встрече в 11-00 на квартире, которую он собирался сдать в аренду.Мне нужно было на месте,(а не по телефону)посмотреть в каком состоянии квартира,оценить какова ее реальная стоимость на тот день,обговорить с владельцем на сколько он готов уступить в цене,ну и естественно проверить все документы на квартиру и убедиться,что он реальный владелец.

Все было безупречно и придраться к чему либо небыло оснований.Квартира в хорошем состоянии,нормальная мебель,стиральная машина,телевизор,Ремонт сделан не так давно.Просто заходи и живи.За годы своей риэлторской практики я повидал много квартир которые сдаются в аренду и уверенно могу сказать.Эта квартира была обжитой и видно было парень(хозяин) делал все под себя в квартире и явно выставлялась в аренду впервые.

После проверки документов мои опасения развеялись.Мне были предоставленны все документы из которых было видно,что он (парень который хотел сдать свою квартиру) является владельцем.Документ купли-продажи где указанно что он единственный владелец.В паспорте стояла отметка о прописке именно по этому адресу(хотя это не обязательно).Каких либо задолжностей по коммунальным счетам или за электроэнергию я не увидел.Все платежки на его паспортные данные.Вообщем все в порядке.
 Обсудили реальную цену (стоимость арендной платы в месяц)которую можно запросить за его квартиру,обговорили все тонкости по оплате коммунальных услуг,электроэнергии,домофона,телефона,проведенного интернета если людям понадобиться,оплату по счетчикам за воду.Вообщем все детали, кто и за что платит.Я предложил ему спустить цену на 15% тогда у нас есть все шансы сдать ее как можно быстро.Его все устроило.

Из разговора с ним я понял,что человек остался временно без работы (благодаря кризису) жить он собирается у свей девушки с которой вместе приняли решение о том что лучше пока сдать квартиру в аренду.Обычное житейское дело.

После того как все обсудили,я сразу в присутствии хозяина позвонил своим клиентам (люди для которых я подбирал квартиру).Сказал им о том ,что есть квартира которая соответствует их пожеланиям и по цене дешевле.Дело втом ,что их очень заинтересовала квартира которую они увидили (посмотрели фотографии) в интернете  среди предложений нашего агентства.  Но та квартира была уже сдана и ее просто не успели удалить из списка предложений.Эта квартира находилась в том же районе города и была очень похожей.
Моими заказчиками была молодая семейная пара.Моему звонку они очень обрадовались,так как на поиски у нас оставалось очень мало времени.А учитывая то обстоятельство- что этот вариант еще и дешевле по цене чем они рассчитывали,решение с их стороны было принято мгновенно.Они попросили меня не откладывать просмотр на вечер и пообещали быть через 30-40 минут.На что хозяин не возразил и мы стали ждать их приезда.

Приехав и посмотрев квартиру,муж с женой даже не стали совещаться между собой и практически в один голос произнесли -Мы берем.
Обсудидив все возможные вопросы связанные с арендой квартиры и уточнив кто за что должен платить(это касалось коммунальных платежей,электроэнергии и прочих затрат)договорившись о том на какой срок будет подписываться договор аренды квартиры,решили делать пересмотр цены каждые  6 месяцев ( на случай если цены на рынке недвижимости сильно изменяться.)
Все устные договоренности я прописал в "Договор аренды"обозначил все даты расчетов и с какого по какое число договор действителен.Вся стандартная процедура была мной проделанная.Заказчики сразу рассчитались с хозяином за первый месяц арендной платы,получили ключи от квартиры.Вообщем все формальности были соблюдены и законченны.

После подписания договора Арендаторы сказали о том ,что сегодня они будут собирать вещи,а переездом займутся уже завтра.На что хозяин спокойно отреагировал и ответил -это Ваше право ведь по "договору аренды" квартира в Вашем распоряжении уже с сегодняшнего дня,а переезжать Вы можите когда будет удобно.Тем более ,что ключи у Вас есть,а свои личные вещи я уже собрал и перевез.

Мы все вместе вышли с квартиры,меня поблагодарили хозяин и семья которая сняла квартиру (комиссионные я получил при подписании договора).Все остались довольны ,что быстро и оперативно все сделанно.И я поехал в офис ,ведь времени было только два часа дня,а работы очень много.

Я даже и представить себе не мог какой "сюрприз" меня еще ожидал связанный с этой квартирой.

Продолжение следует  ....

с наилучшими пожеланиями а.н."Юнона-Плюс"

Пикантный вопрос

«ДЕЕСПОСОБНОСТЬ СТОРОН ПРОВЕРЕНА?»

Не все желающие продать квартиру имеют на это право.

Практика показывает: многих неприятных ситуаций ,связанных с приобретением недвижимости ,можно было избежать.

Один человек назовем его мистер «Х» приобрел большую коммунальную квартиру в центре Киева.В квартире было два лицевых счета. Одному собственнику принадлежало 0,58 площади квартиры, другому – остальные 0,42.

Заключив с обоими владельцами квартиры договор «купли-продажи» нотариально и полностью рассчитавшись с ними , мистер «Х» облегченно вздохнул ,считая дело сделанным. Место шикарное, проект отличный, чердачное помещение оформили в аренду, планы наполеоновские. В общем, трудись , живи и радуйся, да не тут-то было. В самом разгаре ремонтных робот новоиспеченному хозяину пришла повестка в суд.

Истцом являлась родственница В., которому  ранее принадлежала 0,42-я часть квартиры. В своем исковом заявлении она просила признать договор «купли-продажи»  части квартиры недействительным на том основании , что В. на момент совершения сделки был признан в судебном порядке не дееспособным вследствие слабоумия и ему был назначен судом опекун – его родственница К., которая и подала исковое заявление в суд.

Суд рассмотрел дело и постановил:

- иск К. удовлетворить;

- договор “купли-продажи» 0,42 части квартиры признать недействительным:

- вернуть В. его часть квартиры;

- обязать К.вернуть деньги в размере ...(сумма указана в договоре «купли-продажи») ответчику «Х».

Теперь мистеру «Х» принадлежит 0,58-я часть коммунальной квартиры. Понятно ,что жить в такой квартире невозможно , делать ремонт в коммуналке - абсурдно. А продавать квартиру не выгодно. Ведь пока шли судебные тяжбы , прошло более двух лет. За это время цена квартиры снизилась , (да и курсы валют изменились).

Можно ли было предупредить данную ситуацию? Статья 52 Гражданского кодекса Украины гласит: недействительна сделка , совершенная гражданином , признанным недееспособным вследствие душевной болезни или слабоумея . Мало того , в  соответствии со статьей 55 Гражданского кодекса Украины, сделка , совершенная  гражданином хотя и дееспособным , но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии , когда он не мог понимать значение своих действий или руководить ими , может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина. Каждая из сторон по таким сделкам обязана вернуть другой стороне все полученное ею по сделке , а при невозможности возврата полученного в натуре возместить его стоимость в деньгах.

В договоре «купли-продажи» существует пункт , в котором говорится : дееспособность сторон проверенна. Но многие ли обращают на него внимание ? Дело в том, что  не специалисту довольно трудно определить  , дееспособен ли человек , а особенно тяжело определить , состоит ли он на учете в психоневрологическом диспансере. Этим должен заниматься специалист – врач-психиатр.

Тут можно предложить простое решение. При покупке квартиры требуйте справку о прохождении профилактического психиатрического просмотра ( для продажи или обмена жилья) у всех совершеннолетних собственников. Такая справка  выдается психоневрологическим диспансером в каждом районе по предъявлении паспорта (для мужчин необходимо иметь при себе военный билет) и имеет несколько степеней защиты : серия, регистрационный номер , две круглые печати врачей , треугольная печать и водяные знаки.

Она гласит , что в результате обследования , проведенного врачебно – консультационной комиссией , противопоказаний для продажи жилья не выявлено. Получить такую справку нетрудно и много времени не занимает , поскольку в каждом психоневрологическом диспансере есть компьютер, подключенный к общей базе данных.

Кроме того , каждый собственник квартиры , получающий данную справку , в обязательном порядке проходит профилактический психиатрический осмотр. Просим обратить  особое внимание : такая справка действительна лишь месяц со дня выдачи! Потому рекомендуем брать ее за несколько дней до подписания договора « купли – продажи».

Если же гражданин состоит на учете в районном психоневрологическом диспансере либо в судебном порядке признан недееспособным , данную справку не выдадут.

Тогда выдается другая справка и лишь по запросу следственных органов ,прокуратуры или суда.

Нужно отдать должное Главному управлению охраны здоровья Киевской городской государственной администрации за профессиональный подход к серьезной проблеме.К сожалению, данная справка не является обязательным компонентом пакета документов ,требуемых нотариусами для оформления договоров «купли – продажи».

Потому о безопасности сделки с этой стороны следует позаботиться самому. Пускай продавцы жилья не обижаются –  то, что от них требуется – это элементарная мера предосторожности.

с уважением  а.н." Юнона - Плюс "

«Восстановление ипотеки возможно не ранее 2012 года»

«Восстановление ипотеки возможно не ранее 2012 года»

Что изменилось на рынке ипотеки за последний год, стали ли кредиты доступнее, какие проблемы необходимо решить, чтобы изменить ситуацию в лучшую сторону? На эти вопросы ИАП «Столичная недвижимость» ответил Алексей Пилипец, исполнительный директор Украинской национальной ипотечной ассоциации.
Алексей, изменилась ли ситуация на рынке ипотеки за последний год?
2009 год был очень трудным периодом не только для ипотеки, но и для всей банковской системы. Нынешняя ситуация на рынке стабильно негативная. Если говорить о банках, то отмечается дальнейшее уменьшение ипотечных портфелей украинских банков, так за 2009 г. он уменьшился на 4% и по состоянию на 1 января 2010 г. составил 104,7 млрд. гривен. К тому же растет объем проблемных ипотечных кредитов, основные причины - несовершенство законодательной базы и высокий уровень валютизации ипотечного рынка.
Так, по данным УНИА, на 1 января 2010 г. свыше 78% ипотечных кредитов в Украине выдано в иностранной валюте, 21% - в национальной.
Если говорить о заемщиках, в результате нестабильной экономической ситуации и существенной девальвации национальной валюты, многие стали испытывать серьезные проблемы с погашением ипотечного кредита в иностранной валюте. Если в предшествующие годы доля кредитных платежей в бюджете семьи составляла в среднем 40-50%, то в прошлом году выросла до 70-80%, а ряде случаев достигала 120%. И это все на фоне сокращения реальных доходов населения, ростом безработицы и падения цен на недвижимость.
На сегодняшний день условия предоставления ипотечных кредитов не изменились, они по-прежнему остаются малодоступными. Так по данным УНИА на начало апреля этого года ипотечные кредиты предлагают порядка 16 банков. Процентные ставки  остаются неподъемными для большинства заемщиков, средняя ставка в гривне составляет порядка 26% годовых, сроки кредитования варьируются от 1 до 30 лет, первоначальный взнос 30-50%,  плюс очень высокие требования к заемщику.  

Расскажите,  какой на данный момент объем проблемной ипотечной задолженности?
По официальным данным, в 2009 году по сравнению с 2008, объем проблемной ипотеки вырос в 5,5 раз - до 5,5% в общем объеме выданных кредитов. По неофициальным данным, этот показатель значительно выше и составляет 25-30%. Западные эксперты вообще в один голос утверждают, что в Украине все ипотечные кредиты, выданные в иностранной валюте, – проблемные. 

Какой объем ипотеки был выдан на приобретение жилья?
По состоянию на 1 января 2010 года 52% ипотеки выдано на покупку жилья под его залог, это 54 млрд. 272 млн. грн.

На сколько увеличился объем ипотеки на покупку жилья в 1 кв. 2010 года?
По нашим оценкам, он практически не изменился и составляет около 51% от общего ипотечного портфеля.

Готовы ли сегодня банки выдавать застройщикам кредиты, а застройщики, в свою очередь, соглашаться на их условия?
В большинстве случаев, кредитование застройщиков осуществляется только в рамках «старых» проектов. У банков очень ограниченный финансовый ресурс, многие из них не могут дофинансировать существующие объекты незавершенного строительства. О массовом кредитовании рынка недвижимости сейчас говорить не приходится.
Если говорить о застройщиках, то большинство готово идти на любые условия банков, но при этом денежный ресурс для них очень дорогой: годовая ставка 23-25% в национальной валюте в зависимости от сроков кредитования и, проекта.

Готовы ли международные финансовые фонды инвестировать в проекты застройщиков?
Международные организации могли бы заинтересоваться в инвестировании в украинский рынок недвижимости, особенно в рамках проектов коммерческой недвижимости, если бы в Украине был создан благоприятный инвестиционный климат. Для улучшения инвестиционного имиджа нашей страны, прежде всего, нужно обеспечить как политическую, так и экономическую стабильность, решить целый ряд задач, связанных с усовершенствованием нормативно-законодательной базы, обеспечить защиту интересов инвесторов, определить приоритетные отрасли для их дальнейшего развития, обеспечить активную информационную поддержку и т.д.

Министр регионального развития и строительства Украины Владимир Яцуба, обратился к банкам с просьбой кредитовать застройщиков под 16% годовых. Как Вы оцениваете возможность изменения процентной ставки?
Такие условия возможны в рамках отдельных государственных программ субсидирования процентных ставок для отдельных категорий заемщиков, то есть - социальной ипотеки.  Из-за неблагоприятной экономической ситуации в нашей стране банки не могут сейчас предложить низкую процентную ставку по ипотечным кредитам, стоимость ресурса очень высока и высоки риски кредитования. У банков сейчас нет возможности массово выдавать ипотечные кредиты по такой ставке на длительный срок, иначе они будут работать в ущерб себе и заниматься субсидированием застройщиков. Чтобы сделать ипотеку доступной и массовой, необходимо решить много проблем и осуществить целый ряд реформ.

Алексей, что необходимо чтобы решить проблемы ипотечного рынка и сделать кредиты дешевле?
В 2004 году, был заложен фундамент рынка ипотечного кредитования, - принят Закон Украины «Об ипотеке», концепция развития ипотечного кредитования. Этим законом был предусмотрен комплекс действий и мероприятий, направленных на создание цивилизованного рынка ипотеки. Но, как и многие проекты в нашей стране, он не получил должного развития. И сегодня, если сравнить рынок ипотеки со зданием, то оно выглядит недостроенным и перекошенным.
Основная проблема сегодня – это отсутствие длинного ресурса в национальной валюте. Его источником такого ресурса могут быть негосударственные пенсионные фонды, фонды социального страхования. Но решение данного вопроса «упирается» в пенсионную реформу, которая так и не проводится. Вторая важная проблема – отсутствие вторичного рынка ипотеки, или другими словами, рынка ипотечных ценных бумаг. В-третьих, требуют решения вопросы технического характера: несовершенство нормативно-законодательной базы, отсутствие открытой системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, единого бюро кредитных историй, технологической базы риск-менеджмента и др.
Требует решения и ряд проблем на рынке недвижимости. Как известно, чуть больше половины себестоимости строительства составляют прямые затраты на строительство, а остальная часть – это отчисления на развитие инфраструктуры, паевое участие застройщиков, отчисления в местные бюджеты, неофициальное «решение» вопросов получения разрешений на строительство. Существует значительная проблема с землеотводом для строительства. Участок может получить только «монополист» рынка. Необходимо  обеспечить конкуренцию в строительной отрасли, обеспечить развитие отечественного рынка строительных материалов с устойчивым спросом со стороны строительных компаний. Нет государственного посыла для строительства дешевого жилья.
Поэтому, без комплексного решения всех указанных вопросов, мы будем ходить по кругу и сможем лишь временно решить проблемы, которые снова «всплывут» через несколько лет.

«Научился» ли рынок недвижимости за последний год функционировать без ипотеки?
В целом - да, но остается вопрос: как? Если взять статистику, то объем строительства в прошлом году сократился на 50%, строительство 14,5 тыс. объектов «заморожено». Платежеспособного спроса практически нет, с нынешним уровнем доходов основная часть населения не может приобрести жилье без привлечения заемных средств.

Изменятся ли цены на недвижимость в Украине в этом году?
По моему мнению, цены будут снижаться в пределах 1-3% в месяц, в зависимости от вида недвижимости. Основная причина - отсутствие платежеспособного спроса. Еще один фактор, который может повлиять на снижение цен, – это появление в продаже большого числа квартир, которые находились в залоге у банков.

Что стоит ожидать на рынке ипотечного кредитования?
Все понимают,  что  ипотечное  кредитование, рано или поздно, восстановится, но как скоро это произойдет, никто не знает. В ближайший год вряд ли придется ожидать серьезных изменений, условия предоставления ипотечных кредитов, по-прежнему, будут оставаться малопривлекательными для большинства заемщиков из-за высоких процентных ставок, высокого первоначального взноса, из-за  нестабильной ситуации на рынке недвижимости. Ситуация на рынках ипотеки и недвижимости будет зависеть, в первую очередь, от развития экономической ситуации в нашей стране, а также от уровня поддержки со стороны государства.  

подготовила Ю.Василенко

с уважением а.н.Юнона-Плюс"

год 2011 : Время перемен

Эксперты рынка недвижимости в последнее время все чаще говорят, что 2011 год будет знаковым для всех участников рынка: для застройщиков, покупателей и продавцов.В Копенгагене исполком УЕФА подтвердил, что чемпионат Европы по футболу 2012 года однозначно состоится в Украине. С этим решением некоторые эксперты связывали возрождение экономики Украины. В частности, управляющий партнер киевской компании Concorde Development Валерий Кирилко заявил, что если у Украины не заберут право на проведение чемпионата Европы по футболу в 2012 году, то кризис для нашей страны закончится раньше, чем через два года. Специалист связывает этот фактор с тем, что в таком случае возобновятся зарубежные инвестиции.

В преддверии приближающегося чемпионата Европы по футболу застройщики ожидают рост цен на первичную недвижимость, причем не безосновательно. Киевская консалтинговая компания «Украинская торговая гильдия» (УТГ) отмечает, что, возможно, в 2010 году финансовое положение украинцев значительно улучшится. Тогда в 2011 году люди начнут покупать новостройки, особенно учитывая скорое проведение Евро-2012, отмечают аналитики. И вот тут население столкнется с дефицитом площадей. Такие прогнозы объясняются вполне логично: в настоящее время практически не начинается строительство новых домов, а возведение уже начатых зачастую заморожено в связи с экономическим кризисом. Например, в Крыму строительные компании на 40-60% заморозили свои проекты. В Днепропетровской области в период кризиса более 40% строительных компаний прекратили работы, а в Житомирской области — более 80%.

Генеральный директор АОЗТ НПО «Созидатель» Леонид Турчин считает, что дефицит жилья а вместе с ним и рост цен на первичном рынке жилья будет колоссальным уже через два года — в долгожданном 2011 году. В это время застройщики с целью компенсировать убытки за годы кризиса будут ставить высокие цены за новые площади.

Кроме того, о возможном росте цен, или как минимум об их стабилизации, говорят специалисты не только первичного рынка недвижимости. Руководитель комитета по региональной политике Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ) Сергей Злыдень отмечает в Киеве увеличение количества сделок купли-продажи недвижимости. Он считает, что при условии стабилизации экономики уже этой осенью может наблюдаться рост цен на недвижимость, по крайней мере, такие данные прогнозируются на территории столицы.

В то же время некоторые эксперты и аналитики пытаются убедить народ, что дно еще не достигнуто, что цены будут падать и дальше, а роста на рынке недвижимости в ближайшие годы не предвидится вовсе. В любом случае, будущий год покажет, кто из аналитиков был прав: если население начнет справляться с финансовыми трудностями, то в 2011 вполне реально цены поползут вверх.

C уважением а.н.Юнона-Плюс

Законодательный рынок недвижимости: новые правила, новые трудности

Законодательный рынок недвижимости: новые правила, новые трудности

Последний год был активным в плане законодательных инициатив, которые прямо или косвенно оказывают влияние на отечественный рынок недвижимости. Журналисты ИАП «Столичная недвижимость» решили разобраться, что нового ждет операторов и частных инвесторов после вступления в силу новых законов.
Одним из важных законов, который вступит в силу уже в августе этого года является Закон № 2258-IV «О предотвращении и противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, или финансированию терроризма».
Согласно этого Закона, с 20 августа 2010 года субъекты предпринимательской деятельности, которые предоставляют посреднические услуги во время совершения сделок купли-продажи недвижимости, становятся субъектами финансового мониторинга и обязаны подавать информацию о сделках свыше 400 тыс. грн. (приблизительно 50 тыс. долл. США).
При этом, по словам экспертов, не все сделки свыше 400 тыс. грн. будут обязательно «мониториться», а только те, которые вызывают подозрение у риелтора.
«Таким образом, основным условием для провидения риелторами  мониторинга является субъективный фактор – наличие или отсутствие подозрения  у риелтора. Робота по определению таких критерий на данное время проводится специалистами  Государственного комитета финансового мониторинга Украины», - рассказывает Светлана Бовсуновская, Председатель комитета по законодательству, юридическим вопросам и стандартизации Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины.
То есть, по сути, риелтор сам определяет попадает или нет та или иная сделка под его мониторинг. За ненадлежащее выполнение своих обязанностей субъект финансового мониторинга  будет нести административную и криминальную ответственность.
При этом, согласно ст. 6 п.15 данного Закона, информация о проведенных сделках в компании должна теперь храниться не 3 года, как это было раньше, а 5 лет.
Естественно, что нежелание клиентов попасть под финансовый мониторинг приведет к занижению ими официальной стоимости квартир до цены в 399 999 грн. «Такая ситуация может привести к тому, что на конец года по статистическим данным средняя договорная стоимость сделок по разным сегментам рынка недвижимости будет намного ниже реальных рыночных цен. Это докажет то, пограничный размер в 400 тыс. грн. – это придел, который существенно уменьшит денежные поступления в бюджет от оплаты клиентами госпошлин и пенсионного сбора при операциях по купле – продаже недвижимости», - говорит С. Бовсуновская.
При этом, возможно, что многие клиенты будут прибегать к услугам «серых» риелторов.
 По словам Вадима Манжелия, начальника юридического отдела Первой риелторской группы, на сегодняшний день сложно говорить о том, насколько велика вероятность смещения приоритетов клиентов в пользу осуществления финансовых операций с помощью «серых» риелторов.
«Так важную роль на рынке недвижимости будет играть принципиальная позиция продавцов объектов недвижимости. Если продавец пойдет на встречу покупателю с сомнительным источником доходов и снизит сумму сделки до необходимых 400 тысяч гривен, он сам подвергает себя риску столкнуться с проблемой цены договора, по которому уже он будет выступать в роли покупателя (если его продавец будет настаивать на реальной сумме сделки). Кроме этого, зачастую, в сделках по купле-продаже объектов недвижимости, кроме риелтора принимают участие и другие, определенные Законом №2258-VI, субъекты первичного финансового мониторинга: адвокаты, аудиторы, нотариусы и т.п. Следует отметить, что в силу законодательства, нотариусы в любом случае будут принимать участие в сделках по отчуждению недвижимости», - говорит эксперт.
 «Таким образом, если клиент, преследуя цель избежать «попадания под мониторинг», обратится к «серому риелтору» и получит от него необходимый спектр услуг, то все равно такие действия не гарантируют клиенту достижения желаемого результата в связи с возможным отказом от проведения сделки любым другим субъектом первичного финансового мониторинга (в т.ч. нотариусом)», - отмечает В. Манжалей.
Но у риелторов, кроме обязанностей, согласно Закону, появляются и ряд возможностей. Так, согласно ст. 6 п. 7, «субъект первичного мониторинга (в данном случае риелтор – прим. ред.) с целью наложенных на него обязательств, имеет право обращаться в органы исполнительной власти, правоохранительные органы, Национальный банк Украины, к юридическим лицам, которые в установленном законодательством порядке информируют про результаты такого запроса».
«Риелторы будут обязаны проводить идентификацию клиентов. Для клиентов – физических лиц, необходимо будет проверить паспортные данные, выяснить место проживания, идентификационный код (для предпринимателей – еще и выяснить данные о государственной регистрации, банковские реквизиты). Для клиентов – юридических лиц, надо будет выяснить: название организации, ее местонахождение, данные о госрегистрации, органы управления и их состав, данные о лицах, уполномоченных распоряжаться счетами и имуществом, код ЕДРПОУ, банковские реквизиты», - объясняет Евгений Карпов, юрист ЮФ «Астерс».
По словам С. Бовсуновской, Законом предусмотрена возможность   официального получения риелторами необходимых для проведения сделки справок, но для этого необходимо еще разработать и принять отдельный документ, который определит механизм получения необходимых риелторам документов.
«Ничего страшного в финансовом мониторинге нет. Ведь до этого Закона риелторы, как субъекты предпринимательской деятельности находятся на  учете в органах Пенсионного фонда, Налоговой администрации, статистики. А теперь необходимо будет стать еще в один орган – Госфинмониторинг», - поясняет С. Бовсуновская.
По словам Е.Карпова, «Закон о легализации предусматривает для риелтора возможность и даже обязанность отказаться от предоставления услуги, которая подлежит финансовому мониторингу. В частности, если невозможно идентифицировать клиента (например, невозможно получить данные, перечисленные выше в п. 4), риелтор будет обязан отказаться от установления деловых отношений и проведения операции. Кроме того, он имеет право отказаться предоставлять услугу, если она будет подлежать финансовому мониторингу. Однако, даже в таком случае, необходимо будет уведомить Госфинмониторинг не позднее 1 рабочего дня после такого отказа».
Еще один документ, который по мнению риелторов станет альтернативой так и не нашедшего своего воплощения в жизнь «Закона о риеторской деятельности» - проект Закона «О саморегулирующих организациях».
На сегодняшний день есть несколько проектов указанного Закона.
Согласно ст. 3 одного из них, который поданный  на рассмотрение в Верховную Раду Украины депутатами Кинахом А.К., Чечетовым М.В., Януковичем В.В., Гуреевым В.М, Комаром М.С.  «саморегулирующими организациями (СРО) определяются некоммерческие организации, созданные с целью саморегулирования, основанные на членстве, объединяя субъектов предпринимательской деятельности, исходя из единства отрасли производства товаров и услуг или рынка товаров и услуг (в нашем случае риелторов – прим. ред.)».
При этом к саморегулирующим организациям выдвигаются серьезные требования, которые прописаны в ст. 3 данного проекта Закона. Во-первых, в составе саморегулирующей организации должно быть не менее 100 субъектов профессиональной деятельности, наличие правил и стандартов профессиональной деятельности (в нашем случае «Стандартов риелторской деятельности» - прим. ред.), иметь специальный орган, контролирующий соблюдение членами организации требований законодательства, правил и стандартов предпринимательской деятельности и др.
«Саморегулирующая организация должна иметь также  третейский суд, страховой и компенсационный фонды, собственную систему обучения и сертифицирования», - рассказала ИАП «Столичная недвижимость» С. Бовсуновская.
Что касается членства в саморегулирующейся организации, то, по словам С. Бовсуновской, «на сегодняшний день по этому вопросу ведутся дискуссии. Возможно, в СРО будет обязательное и необязательное членство. По мнению АСНУ такое членство должно быть обязательным, иначе теряется сам смысл регулирования. При этом количество СРО не ограничено».
«Риелторы, которые не являются членами СРО, все равно должны будут получить доступ к профессии – пройти обучение, получить сертификат. Все это можно будет сделать только в СРО. Таким образом, на рынке останется всего 20% компаний, а непрофессионалы вынуждены будут покинуть рынок», - говорит С. Бовсуновская.
Еще одно событие, которое должно изменить ситуацию на рынке недвижимости, - это то, что 16 марта 2010 года вступил в силу Закон Украины «О государственной регистрации имущественных прав на недвижимое имущество и их ограничении». Благодаря данному Закону, впервые в Украине у граждан появится титульное право собственности на недвижимость. При этом будет  создана единая централизованная база данных о всех объектах недвижимости в Украине. Таким образом, каждому объекту недвижимости при проведении государственной регистрации будет присваиваться индивидуальный номер, который не будет повторяться и останется неизменным на протяжении всего времени существования такого объекта. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество вступит в силу с 1 января 2012 года.
Если раньше Министерством Юстиции Украины были созданы и использовались отдельные реестры: Единый реестр запрета отчуждения объектов недвижимого имущества, Наследственный реестр, Реестр прав собственности на недвижимое имущество, Государственный реестр ипотек и другие, то теперь это будет единая база.
Обязательной государственной регистрации будут подлежать имущественные права и обязательства на земельные участки, на объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, право собственности, право владения, право пользования, право на застройку земельного участка, право постоянного использования и аренды земельного участка и др.
«Теперь у инвесторов и собственников недвижимости появятся государственные гарантии по защите их прав на недвижимое имущество. В случае возникших проблем, связанных с правом собственности, собственник будет иметь претензии уже к государству», - говорит С. Бовсуновская.
По ее мнению, для того, чтобы данный реестр заработал необходимо сделать очень многое, и, скорее всего, в январе 2012 года Министерство Юстиции не будет готово к такому событию.
Еще одна законодательная инициатива, которая вызвала много дискуссий в деловом мире, в том числе среди игроков рынка недвижимости,  - это проект Налогового Кодекса Украины. Документ зарегистрирован под № 6509.
По словам С. Бовсуновской, данный документ уже является непопулярным у представителей малого и среднего бизнеса. Данный Кодекс направлен против малого и среднего бизнеса. В нынешней редакции проект имеет более 3 тыс. замечаний.
«Проект Кодекса невозможно переделать, как невозможно перекроить уже скроенный пиджак на другой фасон. В такой ситуации Проект необходимо писать заново», - говорит С. Бовсуновская.
По словам Е.Карпова, Проект Налогового кодекса предусматривает такое нововведение, как «не основное место учета». Это означает, что на учет в налоговой службе надо будет становиться не только по месту нахождения налогоплательщика, но и по месту нахождения его подразделений (для юридических лиц), а также по месту регистрации его недвижимого имущества.
Таким образом, согласно абзацу 1 подпункта 28.3 статьи 28 Главы 5-1, при покупке недвижимости не по месту своего нахождения (например, в другом районе или области), покупатель обязан стать на учет в налоговой службе в течение 10 дней с даты регистрации объекта недвижимости. Следует также отметить, что это относится даже к простым физическим лицам, которые не ведут предпринимательской деятельности.
Вводится также понятие «учет объекта налогообложения». Арендодатель будет обязан подавать в налоговую службу уведомления о каждом заключенном договоре аренды. Такие уведомления следует подавать дважды, не позднее 10 дней после заключения договора и в такой же срок после его прекращения или расторжения.
Что это может означать на практике для операторов рынка недвижимости таких, как, например, торговые или офисные центры? Без сомнения это увеличит тот немалый объем обязательной отчетности, который уже занимает массу времени и усилий.
Как объясняет Е. Карпов, Проект предусматривает, что упрощенная система налогообложения не будет применяться к частным предпринимателям, которые предоставляют посреднические услуги по купле, продаже, аренде и оцениванию недвижимости. Из этого можно сделать вывод, что только юридические лица смогут предоставлять указанные услуги и оставаться на едином налоге.
Кроме того, ни юридические, ни физические лица не смогут быть плательщиками единого налога, если они сдают в аренду земельные участки, жилые или нежилые помещения (постройки, сооружения) и/или их части. Очевидно, что в данном случае идет речь о сдаче в аренду собственной недвижимости.
По словам С. Бовсуновской, «документ утяжелен терминологией, которая позаимствована с других действующих законов, а те, которые придуманы заново - противоречат тем, что уже есть».
На сегодняшний день проект Кодекса отправлен на всенародное обсуждение и доработку.

Продолжение следует…

статья взята из "Столичная Недвижимость" 

С наилучшими пожеланиями а.н."Юнона-Плюс"

За время кризиса количество риэлторских компаний сократилось в 10 раз

Эксперты: За время кризиса количество риелторских компаний сократилось в 10 раз

Как изменился рынок риелторских услуг столицы, кто сегодня проводит наибольшее количество сделок, как будет развиваться рынок в ближайшей перспективе с журналистами ИАП «Столичная недвижимость» поделились эксперты рынка.

Александр Рубанов, Президент Союза специалистов по недвижимости Украины:
По данным нашей организации, до кризиса в Киеве насчитывалось порядка 1200-1300 риелторских компаний, без учета субъектов предпринимательской деятельности, сегодня – около 100. Из этого числа крупных организаций не более 5-7, средних – 30-40.
Что касается перспектив появления новых компаний, то в ближайшее время это смогут сделать только игроки с серьезными инвестициями, поскольку стоимость выхода на рынок слишком высока.

Владимир Германов, руководитель  информационно-аналитического портала «Столичная недвижимость»:
В 2011 году на рынке риелторских услуг Киева останется всего 30-40 активно функционирующих компаний. Такое уменьшение числа брокерских контор связано, прежде всего, с уменьшением количества сделок, которое наблюдалось в конце 2008 года и вплоть до середины 2010 года и, как следствие, невозможностью при этом содержать компанию. За последние пару лет в Киеве произошло существенное переформатирование риелторского бизнеса: две крупных компании стали еще крупнее, открыв по 2 филиала в столице, а количество мелких и средних организаций существенно сократилось.
На сегодняшний день в Киеве около 55% всех сделок осуществляются при помощи экспертов двух самых крупных игроков рынка и 2-3-х средних компаний, доля мелких организаций составляет около 20%, 10% сделок осуществляются при помощи частных брокеров, и около 15% – без посредничества риелторов.
В ближайшие несколько лет на рынок также вряд ли выйдет какая-либо мощная иностранная компания, поскольку чтобы открыть как минимум 3-4 филиала, необходим инвестиционный старт в размере 10-12 млн. долларов США.

С уважением а.н.Юнона-Плюс

Настоящее и будущее рынка риэлторских услуг

Настоящее и будущее рынка риэлторских услуг

Во второй раз Украина принимала участников 16-й Международной конференции CEREAN. В этот раз мероприятие прошло во Львове. Основной целью конференции, по словам ее организаторов, стал обмен профессиональным опытом и поиск оптимальных решений, которые могут помочь операторам рынка риелторских услуг в посткризисное время.

Журналисты ИАП «Столичная недвижимость» пообщавшись с участниками мероприятия и другими игроками рынка, выяснили, что сегодня происходит на рынке риелторских услуг и какие прогнозы на будущее.



Рынок сократился

«До кризиса риелторским бизнесом не занимались только ленивые люди. В итоге около 1/3 из них покинули рынок. Но это непрофессионалы, поэтому сказать, что это плохо нельзя», – говорит Андрей Шульга, президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ).

По словам Артура Оганесяна, эксперта-консультатнта рынка риелторских услуг, «точной статистики о количестве участников рынка нет, но, судя по некоторым заявлениям в прессе, на сегодняшний день количество сделок, проводимых не риелторами, по разным подсчетам составляет от 20 до 80%».

О том, что количество игроков на рынке существенно уменьшилось, говорит и Сергей Злыдень, вице-президет АСНУ, «сказать точную цифру невозможно, но, по моему мнению, рынок сократился вдвое».

По мнению Галины Мельниковой, генерального директора АН Park Lane, «за последние два года рынок сократился в несколько раз и на сегодняшний день, активных компаний в Киеве около 30».



Будущее – за франчайзингом

Еще одна тенденция, которая сегодня присутствует на рынке – это расширение и укрупнение бизнеса основных игроков.

«Кризис подталкивают к интеграции. Крупные компании поглощают мелкие, в том числе путем продажи франшиз и это будущее рынка. При этом это хороший процесс, поскольку тот процент игроков, которые были до кризиса, не нужен, поскольку большинство из тех, кто был, дискредитировали рынок», – рассказывает А. Шульга.

Это подтверждает и Ирина Луханина, генеральный директор АН «Благовест». По ее словам, «для рынка сегодня более подходящий вариант – это продажа франшиз, поскольку просто слияние и объединение – это необходимость решения этических вопросов, разработки единых стандартов работы объединяющихся компаний. Поэтому более эффективна продажа франшиз, что является первым шагом к созданию единых стандартов работы и соответственно повышению качества услуг на рынке». Эксперт также отметила, что на сегодняшний день инвестора, готового купить франшизу, даже у самого сильного игрока на рынке нет.



Новых риелторских компаний не будет

Эксперты в один голос говорят о том, что в ближайший год новых серьезных игроков на рынке не появится.

«Для открытия риелторской компании необходимы серьезные инвестиции. Такие средства есть у представителей крупного бизнеса, но сегодня они решают вопросы с действующими компаниями и не готовы инвестировать в новые направления. Поэтому появление новых участников рынка возможно не ранее, чем через год, при этом все будет зависеть от тенденций на рынке», – говорит Галина Мельникова.

Ирина Луханина также утверждает, что «для выхода на рынок необходимы большие вложения, особенно если открывать крупную сетевую компанию. Поэтому следующие 2 года ведущие компании, которые уже успешно работают на рынке, будут расширять свою сеть и выходить в регионы».

«Риелторский бизнес не такой доходный, как кажется. Капиталовложения окупаются долго, поэтому выход серьезных игроков пока маловероятен, но возможно появление мелких компаний, которые на сегодняшний день наиболее жизнеспособны», – считает Сергей Злыдень.



Появятся ли иностранные компании?

«Я лично знаю о планах выхода на наш рынок иностранных компаний. Сейчас хорошее время для этого, занять свою нишу легче, поскольку конкурентов меньше», – говорит А. Оганесян.

По словам А. Шульги, «на сегодняшний день российские компании активно рассматривает возможность продажи франшиз в Украине».

Менее пессимистично о возможности появления иностранных риелторов говорит С. Злыдень: «в ближайшее время это невозможно. Даже в докризисный период иностранных компаний, желающих освоить украинский рынок, не было».

«Чтобы начать бизнес в Украине иностранная компания должна провести серьезное исследование рынка, поскольку у нас свои особенности, свой менталитет. При этом у иностранных компаний другой формат работы. Так для них крупная компания – это та, в которой работает около 50 человек. Для нашего рынка такая цифра – это масштабы только одного филиала. Так для открытия нового офиса в октябре площадью 270 кв. м, мы потратили  1 200 000 гривен», – говорит И. Луханина.

По словам Александра Романенко,  члена правления FIABCI, «для того, чтобы инвестировать в украинский рынок, нужно быть уверенным в возврате своих капиталовложений. Такими гарантиями является политическая стабильность и законодательная поддержка бизнеса. Поэтому Украине нужно принять ряд законов и если следующий год будет стабильным, и еще через год рынок начнет расти, то выход иностранных компаний возможен, в частности путем продажи франшиз».  Эксперт также отметил, что «сложностью выхода на иностранные рынки является также проблема с поддержкой своих технологий и стандартов работы».



Какова стоимость выхода на рынок?

«Для того, чтобы открыть один филиал в Киеве необходимо около 1,3 млн. грн., плюс нужно нести ежемесячные затраты на содержание офиса», – говорит Г. Мельникова.

По словам И. Луханиной, «для начала риелторской деятельности в столице необходимы капиталовложения в размере 200-300 тыс. долл. США».

«Суммы инвестиций разные, поскольку все зависит от масштабности агентства. Если говорить о серьезном выходе на рынок, с хорошим брендингом, необходимо около 1 млн. долл. США», – считает А. Оганесян.

По мнению С. Злыдня, для того, «чтобы создать риелторскую организацию, состоящую из нескольких человек, нужно 500 долл. США и при этом она будет приносить доход. Для создания более крупной компании порядок цифр, естественно, значительно выше».



В целом же эксперты говорят, что для того, чтобы у рынка риелторских услуг было светлое будущее, необходимо законодательное регулирование и создание единых стандартов работы, что станет гарантией безопасности и предоставления качественной услуги для клиентов.



Подготовила Юлия Василенко

 

с уважением а.н.Юнона-Плюс

Банки - против клиентов

Банки против клиентов: топ-десятка финансовых махинаций в Украине
Названа топ-десятка схем, которые сегодня используют банки и кредитные союзы, чтобы выманить побольше денег у клиентов

1.Зарплатные карты. Стандартная ситуация: клиент банка получает платежную карту и пользуется ею определенный период. Впоследствии, срок действия карты заканчивается, и человек забывает о существовании «пластика». Но счет открыт. Поэтому примерно через два-три года к пользователю обращаются коллекторы (иногда сам банк) и требуют погасить задолженность в размере около 3 тыс. грн. Потому что, оказывается, согласно договору, клиент должен был платить 50 грн. ежемесячно за обслуживание своего счета. Закон в данном случае на стороне банка. Все честно - все условия были прописаны в договоре, который подписал клиент. Договор надо читать внимательнее.

2. Кредитные карты. При съеме средств банкомат сообщает: на счету осталось 7 грн. и предлагает снять 10 грн. Пенсионеры, студенты часто соглашаются на это, не зная, чем все может закончиться. Автоматически (на разницу в 3 грн.) им открывается кредит (овердрафт), например, на 500 грн. и далее начисляются проценты. Клиента об этомне уведомляют. В результате через некоторое время набегает 2-3 тыс. грн. долга. И все это законно, поскольку прописано в договоре.

3. Списание средств с карточек. Невыдача наличных и чека со списанием средств с карты - такие случаи встречаются довольно часто. Клиент хочет снять зарплату с карточки в банкомате, карточка возвращается, а деньги и чек он не получает. И впоследствии на телефон приходит сообщение (если данная функция предусмотрена в банке): со счета снята сумма, которую клиент не получил.

4. Начисление пени на полностью погашенный кредит. К сожалению, сегодня банки пользуются неосведомленностью клиентов. После окончательного внесения средств по кредиту выдают только квитанцию по окончательному платежу, вместо справки с надписью: «полное погашение кредита». Бывает так, что на счету останется 2 грн., что вроде не критично ни для банка, ни для клиента. Однако, это дает право банку начислить просрочку.

5. Оплата чужого кредита. Клиент вносит  ежемесячный платеж по кредиту, однако квитанция (чек) заполняется на другого человека и погашается абсолютно другой кредит. Клиент, полностью доверяя сотруднику банка, не вчитывается в цифры, указанные на квитанции, и узнает о просрочке, только когда получает претензию из банка.

6. Ложный хард-коллекшн. Недавно произошел беспрецедентный случай. Коллекторы угнали автомобиль человека за просрочку по кредиту, которого нет Недавно произошел беспрецедентный случай. Коллекторы угнали автомобиль человека за просрочку по кредиту, которого нет . Как оказалось, банк ошибочно передал данные коллекторской компании, о человеке, который является добросовестным заемщиком.

7. Шантаж должников. Коллекторские компании  ничем не гнушаются. Используют все, начиная от угроз по телефону не только заемщику, но и его близким даже в ночное время, посещений в вечернее время и выходные и заканчивая творчеством в виде писем с сообщением о долге перед банком и картинками с описанием стоимости человеческих органов.

8. Расторжение депозитного договора без ведома клиента. Случается, что клиент, у которого закончился срок по депозитному договору, обратившись в банк за своими процентами, обнаруживает, что деньги не начислены, поскольку он досрочно расторг договор по собственной инициативе.

9. Перевод депозита в золото. Сегодня «проблемные» банки часто предлагают своим клиентам переоформить обычные депозиты (гривневые, валютные) в депозиты в золоте. При этом «забывают» сообщить клиентам, что данный вид вклада не гарантируется Фондом гарантирования вкладов.

10. Покупки в группах. Людей подкупают, на первый взгляд, привлекательные условия группового получения займа на приобретение квартиры, автомобиля, земельного участка, строительства дома и т.д. Привлекательность таких предложений заключается в невероятно низких процентах за кредитный товар (4% в национальной валюте), минимальные ежемесячные платежи в пределах 250-1000 грн. в течение 15-25 лет, ненужность справок о доходах и др.
Однако, для получения займа, кроме документов, нужно еще оплачивать «вступительные» взносы. При этом, обещают «кредит», хотя в действительности речь идет не о кредитовании, а о распределении в порядке очереди суммарных вкладов (взносов) участников группы. В лучшем случае участники «кредитуют» друг друга, и при этом платят еще и за участие в этом сомнительном предприятии. Так называемые «администраторы» и руководители групп  гарантируют получение товара через три месяца и не говорят, что по условиям покупок в группах некоторые участники схемы вынуждены ждать своей очереди годами.

В материале использован отчет ВОО «Защиты прав потребителей финансовых услуг»

Подготовила Ольга Дидух,

С уважением www.kvartirakiev.net

Будьте осторожны

Как в любой сфере деятельности,так и на рынке недвижимости есть Мошенники! Возможно, эта статья поможет Вам избежать неприятностей!

В период, когда цены на жилье падают, традиционно растет интерес покупателей к самым дешевым квартирам. Одновременно активизируются и квартирные мошенники, которые завлекают доверчивых граждан предложением с заведомо низкими ценами. Специалисты рынка недвижимости констатируют, что желание купить очень дешевое жилье часто затмевает здравый смысл, и покупатели, не обращая внимания на "мелочи", обязательно сопровождающие действия мошенников, в результате остаются или без денег и квартиры, или же приобретают проблемное жилье. Какие же сегодня используются схемы мошенничества на рынке купли-продажи вторичного жилья?

Способ первый: фальшивка
Способ заключается в использовании фальшивых документов и распространен среди заезжих в столицу граждан. Мошенники, как правило, снимают квартиру на длительный срок и оплачивают аренду на несколько месяцев вперед. Выбирают самые неприглядные квартиры, которые можно предложить по бросовой смешной цене, а также квартиры, хозяева которых отправляются в отпуск или живут в селе. Данный способ имеет множество вариаций. Одна из самых распространенных заключается в подделке паспорта владельца, после чего официальным образом получаются документы на продажу (или подделываются при помощи современной компьютерной техники) и квартира продается. Мошенники легко могут демонстрировать жилплощадь, поскольку в ней проживают, а после совершения сделки купли-продажи отбывают на родину. Если что-то не получается, мошенники исчезают вместе с пакетом задатков. По словам старшего юриста юридической фирмы "Василь Кисиль и Партнеры" Натальи Доценко-Белоус, еще чаще, чем паспорта, мошенники подделывают генеральную доверенность на право распоряжаться недвижимостью и на ее основе опять-таки получают копии всех документов. "В столице чистый нотариальный бланк очень дорогой, но есть доверенности из больниц, сельских советов, тюрем, командиров воинских частей. Поэтому опытные специалисты вообще не советуют связываться с квартирами, продающимися по генеральным доверенностям", — говорит Наталья Доценко-Белоус. По словам специалистов, часто в таких сделках участвуют и работники ЖЭКов, БТИ и др., однако доказать это впоследствии невозможно. Участь новоиспеченных покупателей в таких случаях весьма незавидна: как правило, они остаются и без денег, и без квартиры.

Способ второй: расторжение
В случае подобного мошенничества преступные намерения реализуют не третьи лица, а сам хозяин недвижимости, который после заключения сделки купли-продажи может подать в суд, чтобы признать ее недействительной. Причин, по которым сделка может быть признана недействительной, достаточно. Это и не учет интересов детей при прежней приватизации квартиры, и отсутствие места, куда может быть выписан бывший хозяин жилья (по закону его нельзя выписать "в никуда"), и другие "законные" способы, когда бывший хозяин или третья сторона (дети, родственники) могут расторгнуть договор купли-продажи.
Это позволяет мошеннику-хозяину получить хорошую прибыль, если в сумме договора стоит заниженная балансовая стоимость проданного им жилья, что очень часто практикуется для уклонения от налогов. Согласно решению суда, бывший (восстановленный в правах) хозяин будет обязан вернуть покупателю только указанную в договоре сумму, а если он успел ее растратить, то ему будет присуждено выплачивать ее из зарплаты несколько десятков лет.

Способ третий: квартира с соседом
Многие покупатели при приобретении дешевых квадратных метров не учитывают, что за самые смешные на рынке суммы часто продаются "проблемные" квартиры. Помимо жилья, имеющего в прошлом плохую судьбу (случаи самоубийств, убийств, пожаров), уделяя больше внимания дешевизне жилья, а не юридическим документам, можно получить квартиру с многочисленными соседями, имеющими такое же право проживать на этих квадратных метрах, как и вы.
По словам Натальи Доценко-Белоус, полное право собственности на жилье подразумевает право владеть им, пользоваться и распоряжаться. Но существуют и ограниченные права на жилье, а именно —право только пользоваться и проживать без возможности владеть и распоряжаться. Например, если человек купил квартиру, а потом женился и прописал туда жену, то она будет обладать именно ограниченным правом собственности на жилье, то есть как третье лицо не будет значиться в договоре. Но и при новых хозяевах такое третье лицо имеет полное законное право проживать в квартире.
Аналогично обстоит дело и с выписанными по суду в связи с отбытием в местах лишения свободы, но с сохранением права на проживание. За согласие такого третьего лица выписаться вам придется выложить еще немалую сумму денег. Для того чтобы этого избежать, необходимо вместе с продавцом недвижимости (собственником квартиры) посетить РЭУ, ЖЭК или кооператив и получить там справку о составе жильцов вашей будущей квартиры с детальной расшифровкой по годам, кто, когда и в связи с чем был выписан и прописан.

Способ четвертый: двойные продажи
Этот способ основывается на сложностях с поиском бывшего владельца квартиры, который имеет возможность сразу же покинуть город или страну. Часто приезжие из близкого и дальнего зарубежья специально приобретают в украинской столице жилье с целью продать его таким образом. Владелец жилья в этом случае якобы теряет документы на квартиру и получает их дубликат. Таким образом, у него на руках оказывается два полных комплекта документов, необходимых для продажи жилья. Иногда при наличии времени и связей можно получить и три таких комплекта. Одновременно или с 15–20-минутным интервалом в разных нотариальных конторах оформляется сразу несколько договоров купли-продажи одной и той же квартиры, а уже через час бывший владелец покидает город. Как минимум один из новых владельцев оказывается без денег и без квартиры — обычно счастливым собственником останется тот, кто первым зарегистрирует сделку в Регистрационной палате.

Способ пятый: не доплата
По словам юристов, этот прием часто применяют бывшие квартиранты, приобретающие у хозяев ранее арендуемую ими привычную квартиру и не имеющие достаточной суммы на ее покупку. В этом случае продавец часто доверяет и хорошо знает покупателей, что и позволяет им мошенничать. Покупатель приглашает продавца к "своему" нотариусу, где в последний момент выясняется, что покупателю не хватает 10–20% от нужной суммы. Деньги обещают привезти быстро, но, как и следовало ожидать, не привозят никогда — ведь на основании доверия продавец расписывается в нотариальной конторе в договоре о том, что получил всю сумму целиком.
По словам опытных риэлторов, похожий откровенный "кидок" на деньги встречается и при более крупных, чем 10–20%, размерах, но применяется редко. В этом случае при расчете после многочисленных пересчетов уплаченной суммы аферисты в конце процесса подсовывают продавцу так называемую "куклу" из газетной бумаги вместо денег.

Способ шестой: посреднический
Иногда для получения дохода мошенническим путем преступники организовывают "лже агентства недвижимости" или "фирмы-однодневки", которые создаются для заключения одного единственного договора, потом исчезают и снова появляются, но уже в новом месте. В этом случае покупателям, настроенным на покупку недорогой квартиры в период резкого снижения цен на недвижимость, через газеты бесплатных объявлений рекламируют свою контору как агентство, торгующее самыми дешевыми квартирами. Небольшой офис таких предприятий расположен, как правило, в обычных квартирах. Посетившему его покупателю предлагают супер выгодный и очень дешевый вариант, но одновременно и очень срочный: хозяин квартиры через неделю-две должен улетать за рубеж на ПМЖ, поэтому задаток нужен сразу — 50% от суммы договора. После подписания договора и передачи "маклерам" денег на следующее утро от фирмы не остается и следа.

Сопутствующие неприятности: договорные
Часто мошенники не оставляют покупателя без квартиры и денег, а причиняют ему прочие весьма денежно-растратные неприятности, используя для этого сам договор купли-продажи жилья, в котором, как известно, устанавливаются все расходы при покупке квартиры. В процессе подписания договора недобросовестный владелец квартиры заговаривает покупателю зубы, повествуя о том, какой хороший район, какой сделан ремонт и т. п. В результате покупатель может упустить пункты, написанные мелким шрифтом, в частности о том, что, кроме стоимости квартиры, ему придется заплатить N процентов от стоимости за оформление договора. Поэтому юристы советуют покупателям просить продавца дать договор на несколько дней, чтобы внимательно с ним познакомиться в спокойной обстановке.

Сопутствующие неприятности: разбой
Люди редко прогнозируют, с какими сопутствующими неприятностями они могут столкнуться при продаже, рекламе и демонстрации своей квартиры. По словам опытных риэлторов, грабители и разбойники также используют различные "квартирные схемы". Так, например, они приезжают с просмотрами на продающиеся рекламируемые квартиры и выбирают те, хозяева которых — одинокие люди и не собираются приобретать себе взамен другое жилье (такие подробности выясняются в ходе просмотров). Они выражают желание приобрести эту недвижимость, но сожалеют, что по ряду причин прямо сейчас это сделать не могут — мол, депозит в банке возвращается через знакомых и обещан с недели на неделю. Потом эти люди периодически осведомляются у хозяина, не продана ли квартира и продолжают выражать готовность ее купить. Когда хозяин находит реального покупателя, "мнимый" потенциальный покупатель соглашается на то, чтобы она была продана не ему — мол, депозит в банке так и не вернули. Однако через некоторое время после совершения сделки бывший хозяин, имеющий на руках крупную сумму денег, рискует подвергнуться нападению, грабежу, вымогательству и т. п.
Грабежам и нападениям рискуют подвергнуться и собственники элитной недвижимости, которая часто демонстрируется без заранее вывезенной мебели и ценностей продавцов. Осмотрев квартиру, в которой есть много ценного, на следующий день "лжепокупатели" возвращаются к хозяину (например, за забытой папкой) и грабят его.
 

агентство недвижимости "Юнона-Плюс" г.Киев

автор М.Орлов