Пикантный вопрос

«ДЕЕСПОСОБНОСТЬ СТОРОН ПРОВЕРЕНА?»

Не все желающие продать квартиру имеют на это право.

Практика показывает: многих неприятных ситуаций ,связанных с приобретением недвижимости ,можно было избежать.

Один человек назовем его мистер «Х» приобрел большую коммунальную квартиру в центре Киева.В квартире было два лицевых счета. Одному собственнику принадлежало 0,58 площади квартиры, другому – остальные 0,42.

Заключив с обоими владельцами квартиры договор «купли-продажи» нотариально и полностью рассчитавшись с ними , мистер «Х» облегченно вздохнул ,считая дело сделанным. Место шикарное, проект отличный, чердачное помещение оформили в аренду, планы наполеоновские. В общем, трудись , живи и радуйся, да не тут-то было. В самом разгаре ремонтных робот новоиспеченному хозяину пришла повестка в суд.

Истцом являлась родственница В., которому  ранее принадлежала 0,42-я часть квартиры. В своем исковом заявлении она просила признать договор «купли-продажи»  части квартиры недействительным на том основании , что В. на момент совершения сделки был признан в судебном порядке не дееспособным вследствие слабоумия и ему был назначен судом опекун – его родственница К., которая и подала исковое заявление в суд.

Суд рассмотрел дело и постановил:

- иск К. удовлетворить;

- договор “купли-продажи» 0,42 части квартиры признать недействительным:

- вернуть В. его часть квартиры;

- обязать К.вернуть деньги в размере ...(сумма указана в договоре «купли-продажи») ответчику «Х».

Теперь мистеру «Х» принадлежит 0,58-я часть коммунальной квартиры. Понятно ,что жить в такой квартире невозможно , делать ремонт в коммуналке - абсурдно. А продавать квартиру не выгодно. Ведь пока шли судебные тяжбы , прошло более двух лет. За это время цена квартиры снизилась , (да и курсы валют изменились).

Можно ли было предупредить данную ситуацию? Статья 52 Гражданского кодекса Украины гласит: недействительна сделка , совершенная гражданином , признанным недееспособным вследствие душевной болезни или слабоумея . Мало того , в  соответствии со статьей 55 Гражданского кодекса Украины, сделка , совершенная  гражданином хотя и дееспособным , но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии , когда он не мог понимать значение своих действий или руководить ими , может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина. Каждая из сторон по таким сделкам обязана вернуть другой стороне все полученное ею по сделке , а при невозможности возврата полученного в натуре возместить его стоимость в деньгах.

В договоре «купли-продажи» существует пункт , в котором говорится : дееспособность сторон проверенна. Но многие ли обращают на него внимание ? Дело в том, что  не специалисту довольно трудно определить  , дееспособен ли человек , а особенно тяжело определить , состоит ли он на учете в психоневрологическом диспансере. Этим должен заниматься специалист – врач-психиатр.

Тут можно предложить простое решение. При покупке квартиры требуйте справку о прохождении профилактического психиатрического просмотра ( для продажи или обмена жилья) у всех совершеннолетних собственников. Такая справка  выдается психоневрологическим диспансером в каждом районе по предъявлении паспорта (для мужчин необходимо иметь при себе военный билет) и имеет несколько степеней защиты : серия, регистрационный номер , две круглые печати врачей , треугольная печать и водяные знаки.

Она гласит , что в результате обследования , проведенного врачебно – консультационной комиссией , противопоказаний для продажи жилья не выявлено. Получить такую справку нетрудно и много времени не занимает , поскольку в каждом психоневрологическом диспансере есть компьютер, подключенный к общей базе данных.

Кроме того , каждый собственник квартиры , получающий данную справку , в обязательном порядке проходит профилактический психиатрический осмотр. Просим обратить  особое внимание : такая справка действительна лишь месяц со дня выдачи! Потому рекомендуем брать ее за несколько дней до подписания договора « купли – продажи».

Если же гражданин состоит на учете в районном психоневрологическом диспансере либо в судебном порядке признан недееспособным , данную справку не выдадут.

Тогда выдается другая справка и лишь по запросу следственных органов ,прокуратуры или суда.

Нужно отдать должное Главному управлению охраны здоровья Киевской городской государственной администрации за профессиональный подход к серьезной проблеме.К сожалению, данная справка не является обязательным компонентом пакета документов ,требуемых нотариусами для оформления договоров «купли – продажи».

Потому о безопасности сделки с этой стороны следует позаботиться самому. Пускай продавцы жилья не обижаются –  то, что от них требуется – это элементарная мера предосторожности.

с уважением  а.н." Юнона - Плюс "

«Восстановление ипотеки возможно не ранее 2012 года»

«Восстановление ипотеки возможно не ранее 2012 года»

Что изменилось на рынке ипотеки за последний год, стали ли кредиты доступнее, какие проблемы необходимо решить, чтобы изменить ситуацию в лучшую сторону? На эти вопросы ИАП «Столичная недвижимость» ответил Алексей Пилипец, исполнительный директор Украинской национальной ипотечной ассоциации.
Алексей, изменилась ли ситуация на рынке ипотеки за последний год?
2009 год был очень трудным периодом не только для ипотеки, но и для всей банковской системы. Нынешняя ситуация на рынке стабильно негативная. Если говорить о банках, то отмечается дальнейшее уменьшение ипотечных портфелей украинских банков, так за 2009 г. он уменьшился на 4% и по состоянию на 1 января 2010 г. составил 104,7 млрд. гривен. К тому же растет объем проблемных ипотечных кредитов, основные причины - несовершенство законодательной базы и высокий уровень валютизации ипотечного рынка.
Так, по данным УНИА, на 1 января 2010 г. свыше 78% ипотечных кредитов в Украине выдано в иностранной валюте, 21% - в национальной.
Если говорить о заемщиках, в результате нестабильной экономической ситуации и существенной девальвации национальной валюты, многие стали испытывать серьезные проблемы с погашением ипотечного кредита в иностранной валюте. Если в предшествующие годы доля кредитных платежей в бюджете семьи составляла в среднем 40-50%, то в прошлом году выросла до 70-80%, а ряде случаев достигала 120%. И это все на фоне сокращения реальных доходов населения, ростом безработицы и падения цен на недвижимость.
На сегодняшний день условия предоставления ипотечных кредитов не изменились, они по-прежнему остаются малодоступными. Так по данным УНИА на начало апреля этого года ипотечные кредиты предлагают порядка 16 банков. Процентные ставки  остаются неподъемными для большинства заемщиков, средняя ставка в гривне составляет порядка 26% годовых, сроки кредитования варьируются от 1 до 30 лет, первоначальный взнос 30-50%,  плюс очень высокие требования к заемщику.  

Расскажите,  какой на данный момент объем проблемной ипотечной задолженности?
По официальным данным, в 2009 году по сравнению с 2008, объем проблемной ипотеки вырос в 5,5 раз - до 5,5% в общем объеме выданных кредитов. По неофициальным данным, этот показатель значительно выше и составляет 25-30%. Западные эксперты вообще в один голос утверждают, что в Украине все ипотечные кредиты, выданные в иностранной валюте, – проблемные. 

Какой объем ипотеки был выдан на приобретение жилья?
По состоянию на 1 января 2010 года 52% ипотеки выдано на покупку жилья под его залог, это 54 млрд. 272 млн. грн.

На сколько увеличился объем ипотеки на покупку жилья в 1 кв. 2010 года?
По нашим оценкам, он практически не изменился и составляет около 51% от общего ипотечного портфеля.

Готовы ли сегодня банки выдавать застройщикам кредиты, а застройщики, в свою очередь, соглашаться на их условия?
В большинстве случаев, кредитование застройщиков осуществляется только в рамках «старых» проектов. У банков очень ограниченный финансовый ресурс, многие из них не могут дофинансировать существующие объекты незавершенного строительства. О массовом кредитовании рынка недвижимости сейчас говорить не приходится.
Если говорить о застройщиках, то большинство готово идти на любые условия банков, но при этом денежный ресурс для них очень дорогой: годовая ставка 23-25% в национальной валюте в зависимости от сроков кредитования и, проекта.

Готовы ли международные финансовые фонды инвестировать в проекты застройщиков?
Международные организации могли бы заинтересоваться в инвестировании в украинский рынок недвижимости, особенно в рамках проектов коммерческой недвижимости, если бы в Украине был создан благоприятный инвестиционный климат. Для улучшения инвестиционного имиджа нашей страны, прежде всего, нужно обеспечить как политическую, так и экономическую стабильность, решить целый ряд задач, связанных с усовершенствованием нормативно-законодательной базы, обеспечить защиту интересов инвесторов, определить приоритетные отрасли для их дальнейшего развития, обеспечить активную информационную поддержку и т.д.

Министр регионального развития и строительства Украины Владимир Яцуба, обратился к банкам с просьбой кредитовать застройщиков под 16% годовых. Как Вы оцениваете возможность изменения процентной ставки?
Такие условия возможны в рамках отдельных государственных программ субсидирования процентных ставок для отдельных категорий заемщиков, то есть - социальной ипотеки.  Из-за неблагоприятной экономической ситуации в нашей стране банки не могут сейчас предложить низкую процентную ставку по ипотечным кредитам, стоимость ресурса очень высока и высоки риски кредитования. У банков сейчас нет возможности массово выдавать ипотечные кредиты по такой ставке на длительный срок, иначе они будут работать в ущерб себе и заниматься субсидированием застройщиков. Чтобы сделать ипотеку доступной и массовой, необходимо решить много проблем и осуществить целый ряд реформ.

Алексей, что необходимо чтобы решить проблемы ипотечного рынка и сделать кредиты дешевле?
В 2004 году, был заложен фундамент рынка ипотечного кредитования, - принят Закон Украины «Об ипотеке», концепция развития ипотечного кредитования. Этим законом был предусмотрен комплекс действий и мероприятий, направленных на создание цивилизованного рынка ипотеки. Но, как и многие проекты в нашей стране, он не получил должного развития. И сегодня, если сравнить рынок ипотеки со зданием, то оно выглядит недостроенным и перекошенным.
Основная проблема сегодня – это отсутствие длинного ресурса в национальной валюте. Его источником такого ресурса могут быть негосударственные пенсионные фонды, фонды социального страхования. Но решение данного вопроса «упирается» в пенсионную реформу, которая так и не проводится. Вторая важная проблема – отсутствие вторичного рынка ипотеки, или другими словами, рынка ипотечных ценных бумаг. В-третьих, требуют решения вопросы технического характера: несовершенство нормативно-законодательной базы, отсутствие открытой системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, единого бюро кредитных историй, технологической базы риск-менеджмента и др.
Требует решения и ряд проблем на рынке недвижимости. Как известно, чуть больше половины себестоимости строительства составляют прямые затраты на строительство, а остальная часть – это отчисления на развитие инфраструктуры, паевое участие застройщиков, отчисления в местные бюджеты, неофициальное «решение» вопросов получения разрешений на строительство. Существует значительная проблема с землеотводом для строительства. Участок может получить только «монополист» рынка. Необходимо  обеспечить конкуренцию в строительной отрасли, обеспечить развитие отечественного рынка строительных материалов с устойчивым спросом со стороны строительных компаний. Нет государственного посыла для строительства дешевого жилья.
Поэтому, без комплексного решения всех указанных вопросов, мы будем ходить по кругу и сможем лишь временно решить проблемы, которые снова «всплывут» через несколько лет.

«Научился» ли рынок недвижимости за последний год функционировать без ипотеки?
В целом - да, но остается вопрос: как? Если взять статистику, то объем строительства в прошлом году сократился на 50%, строительство 14,5 тыс. объектов «заморожено». Платежеспособного спроса практически нет, с нынешним уровнем доходов основная часть населения не может приобрести жилье без привлечения заемных средств.

Изменятся ли цены на недвижимость в Украине в этом году?
По моему мнению, цены будут снижаться в пределах 1-3% в месяц, в зависимости от вида недвижимости. Основная причина - отсутствие платежеспособного спроса. Еще один фактор, который может повлиять на снижение цен, – это появление в продаже большого числа квартир, которые находились в залоге у банков.

Что стоит ожидать на рынке ипотечного кредитования?
Все понимают,  что  ипотечное  кредитование, рано или поздно, восстановится, но как скоро это произойдет, никто не знает. В ближайший год вряд ли придется ожидать серьезных изменений, условия предоставления ипотечных кредитов, по-прежнему, будут оставаться малопривлекательными для большинства заемщиков из-за высоких процентных ставок, высокого первоначального взноса, из-за  нестабильной ситуации на рынке недвижимости. Ситуация на рынках ипотеки и недвижимости будет зависеть, в первую очередь, от развития экономической ситуации в нашей стране, а также от уровня поддержки со стороны государства.  

подготовила Ю.Василенко

с уважением а.н.Юнона-Плюс"