"сюрпризы" связанные с арендой недвижимости

Здравствуйте! Хочу поделиться с Вами историей ,а точнее форсможорной ситуацией которая у меня произошла и которую предусмотреть просто было ни как  нельзя. .Возможно моя история поможет кому-то избежать подобных неприятностей,как та которая произошла со мной.

Работаю я риэлтором уже не первый год в Киевском агентстве недвижимости "Юнона-Плюс" под началом замечательного человека и естественного моего непосредственного директора Оксана Олеговна.
Работу свою знаю и за эти годы сталкивался с разными ситуациями и людьми, как приятными так и не очень.Но это жизнь,и просто не реально чтобы все было замечательно и беззаботно.Я думаю Вы со мной согласны.

Так вот,как то позвонил мне парень и сказал ,что хочет сдать свою однокомнатную квартиру и как можно быстрее,буквально за день-два.Цен он толком не знает,столкнулся с таким вопросом впервые и поэтому попросил меня назвать ему реальную стоимость арендной платы и он готов немного ее снизить,что бы ускорить процесс сдачи квартиры в наем.Вроде-бы нет ничего странного.Вполне  нормальная ситуация,мало ли какие у человека возникли обстоятельства.

Я честно говоря к таким словам "срочно,быстро,в ближайшие пару дней"со стороны Хозяев отношусь очень настороженно.Конечно, в жизни бывают разные ситуации, которые вынуждают владельцев недвижимости принимать такие решения.Но есть и люди, которые мягко говоря не честны в своих мыслях и поступках.

В этот же день мы договорились с владельцем о встрече в 11-00 на квартире, которую он собирался сдать в аренду.Мне нужно было на месте,(а не по телефону)посмотреть в каком состоянии квартира,оценить какова ее реальная стоимость на тот день,обговорить с владельцем на сколько он готов уступить в цене,ну и естественно проверить все документы на квартиру и убедиться,что он реальный владелец.

Все было безупречно и придраться к чему либо небыло оснований.Квартира в хорошем состоянии,нормальная мебель,стиральная машина,телевизор,Ремонт сделан не так давно.Просто заходи и живи.За годы своей риэлторской практики я повидал много квартир которые сдаются в аренду и уверенно могу сказать.Эта квартира была обжитой и видно было парень(хозяин) делал все под себя в квартире и явно выставлялась в аренду впервые.

После проверки документов мои опасения развеялись.Мне были предоставленны все документы из которых было видно,что он (парень который хотел сдать свою квартиру) является владельцем.Документ купли-продажи где указанно что он единственный владелец.В паспорте стояла отметка о прописке именно по этому адресу(хотя это не обязательно).Каких либо задолжностей по коммунальным счетам или за электроэнергию я не увидел.Все платежки на его паспортные данные.Вообщем все в порядке.
 Обсудили реальную цену (стоимость арендной платы в месяц)которую можно запросить за его квартиру,обговорили все тонкости по оплате коммунальных услуг,электроэнергии,домофона,телефона,проведенного интернета если людям понадобиться,оплату по счетчикам за воду.Вообщем все детали, кто и за что платит.Я предложил ему спустить цену на 15% тогда у нас есть все шансы сдать ее как можно быстро.Его все устроило.

Из разговора с ним я понял,что человек остался временно без работы (благодаря кризису) жить он собирается у свей девушки с которой вместе приняли решение о том что лучше пока сдать квартиру в аренду.Обычное житейское дело.

После того как все обсудили,я сразу в присутствии хозяина позвонил своим клиентам (люди для которых я подбирал квартиру).Сказал им о том ,что есть квартира которая соответствует их пожеланиям и по цене дешевле.Дело втом ,что их очень заинтересовала квартира которую они увидили (посмотрели фотографии) в интернете  среди предложений нашего агентства.  Но та квартира была уже сдана и ее просто не успели удалить из списка предложений.Эта квартира находилась в том же районе города и была очень похожей.
Моими заказчиками была молодая семейная пара.Моему звонку они очень обрадовались,так как на поиски у нас оставалось очень мало времени.А учитывая то обстоятельство- что этот вариант еще и дешевле по цене чем они рассчитывали,решение с их стороны было принято мгновенно.Они попросили меня не откладывать просмотр на вечер и пообещали быть через 30-40 минут.На что хозяин не возразил и мы стали ждать их приезда.

Приехав и посмотрев квартиру,муж с женой даже не стали совещаться между собой и практически в один голос произнесли -Мы берем.
Обсудидив все возможные вопросы связанные с арендой квартиры и уточнив кто за что должен платить(это касалось коммунальных платежей,электроэнергии и прочих затрат)договорившись о том на какой срок будет подписываться договор аренды квартиры,решили делать пересмотр цены каждые  6 месяцев ( на случай если цены на рынке недвижимости сильно изменяться.)
Все устные договоренности я прописал в "Договор аренды"обозначил все даты расчетов и с какого по какое число договор действителен.Вся стандартная процедура была мной проделанная.Заказчики сразу рассчитались с хозяином за первый месяц арендной платы,получили ключи от квартиры.Вообщем все формальности были соблюдены и законченны.

После подписания договора Арендаторы сказали о том ,что сегодня они будут собирать вещи,а переездом займутся уже завтра.На что хозяин спокойно отреагировал и ответил -это Ваше право ведь по "договору аренды" квартира в Вашем распоряжении уже с сегодняшнего дня,а переезжать Вы можите когда будет удобно.Тем более ,что ключи у Вас есть,а свои личные вещи я уже собрал и перевез.

Мы все вместе вышли с квартиры,меня поблагодарили хозяин и семья которая сняла квартиру (комиссионные я получил при подписании договора).Все остались довольны ,что быстро и оперативно все сделанно.И я поехал в офис ,ведь времени было только два часа дня,а работы очень много.

Я даже и представить себе не мог какой "сюрприз" меня еще ожидал связанный с этой квартирой.

Продолжение следует  ....

с наилучшими пожеланиями а.н."Юнона-Плюс"

Пикантный вопрос

«ДЕЕСПОСОБНОСТЬ СТОРОН ПРОВЕРЕНА?»

Не все желающие продать квартиру имеют на это право.

Практика показывает: многих неприятных ситуаций ,связанных с приобретением недвижимости ,можно было избежать.

Один человек назовем его мистер «Х» приобрел большую коммунальную квартиру в центре Киева.В квартире было два лицевых счета. Одному собственнику принадлежало 0,58 площади квартиры, другому – остальные 0,42.

Заключив с обоими владельцами квартиры договор «купли-продажи» нотариально и полностью рассчитавшись с ними , мистер «Х» облегченно вздохнул ,считая дело сделанным. Место шикарное, проект отличный, чердачное помещение оформили в аренду, планы наполеоновские. В общем, трудись , живи и радуйся, да не тут-то было. В самом разгаре ремонтных робот новоиспеченному хозяину пришла повестка в суд.

Истцом являлась родственница В., которому  ранее принадлежала 0,42-я часть квартиры. В своем исковом заявлении она просила признать договор «купли-продажи»  части квартиры недействительным на том основании , что В. на момент совершения сделки был признан в судебном порядке не дееспособным вследствие слабоумия и ему был назначен судом опекун – его родственница К., которая и подала исковое заявление в суд.

Суд рассмотрел дело и постановил:

- иск К. удовлетворить;

- договор “купли-продажи» 0,42 части квартиры признать недействительным:

- вернуть В. его часть квартиры;

- обязать К.вернуть деньги в размере ...(сумма указана в договоре «купли-продажи») ответчику «Х».

Теперь мистеру «Х» принадлежит 0,58-я часть коммунальной квартиры. Понятно ,что жить в такой квартире невозможно , делать ремонт в коммуналке - абсурдно. А продавать квартиру не выгодно. Ведь пока шли судебные тяжбы , прошло более двух лет. За это время цена квартиры снизилась , (да и курсы валют изменились).

Можно ли было предупредить данную ситуацию? Статья 52 Гражданского кодекса Украины гласит: недействительна сделка , совершенная гражданином , признанным недееспособным вследствие душевной болезни или слабоумея . Мало того , в  соответствии со статьей 55 Гражданского кодекса Украины, сделка , совершенная  гражданином хотя и дееспособным , но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии , когда он не мог понимать значение своих действий или руководить ими , может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина. Каждая из сторон по таким сделкам обязана вернуть другой стороне все полученное ею по сделке , а при невозможности возврата полученного в натуре возместить его стоимость в деньгах.

В договоре «купли-продажи» существует пункт , в котором говорится : дееспособность сторон проверенна. Но многие ли обращают на него внимание ? Дело в том, что  не специалисту довольно трудно определить  , дееспособен ли человек , а особенно тяжело определить , состоит ли он на учете в психоневрологическом диспансере. Этим должен заниматься специалист – врач-психиатр.

Тут можно предложить простое решение. При покупке квартиры требуйте справку о прохождении профилактического психиатрического просмотра ( для продажи или обмена жилья) у всех совершеннолетних собственников. Такая справка  выдается психоневрологическим диспансером в каждом районе по предъявлении паспорта (для мужчин необходимо иметь при себе военный билет) и имеет несколько степеней защиты : серия, регистрационный номер , две круглые печати врачей , треугольная печать и водяные знаки.

Она гласит , что в результате обследования , проведенного врачебно – консультационной комиссией , противопоказаний для продажи жилья не выявлено. Получить такую справку нетрудно и много времени не занимает , поскольку в каждом психоневрологическом диспансере есть компьютер, подключенный к общей базе данных.

Кроме того , каждый собственник квартиры , получающий данную справку , в обязательном порядке проходит профилактический психиатрический осмотр. Просим обратить  особое внимание : такая справка действительна лишь месяц со дня выдачи! Потому рекомендуем брать ее за несколько дней до подписания договора « купли – продажи».

Если же гражданин состоит на учете в районном психоневрологическом диспансере либо в судебном порядке признан недееспособным , данную справку не выдадут.

Тогда выдается другая справка и лишь по запросу следственных органов ,прокуратуры или суда.

Нужно отдать должное Главному управлению охраны здоровья Киевской городской государственной администрации за профессиональный подход к серьезной проблеме.К сожалению, данная справка не является обязательным компонентом пакета документов ,требуемых нотариусами для оформления договоров «купли – продажи».

Потому о безопасности сделки с этой стороны следует позаботиться самому. Пускай продавцы жилья не обижаются –  то, что от них требуется – это элементарная мера предосторожности.

с уважением  а.н." Юнона - Плюс "