Пикантный вопрос
«ДЕЕСПОСОБНОСТЬ СТОРОН ПРОВЕРЕНА?»
Не все желающие продать квартиру имеют на это право.
Практика показывает: многих неприятных ситуаций ,связанных с приобретением недвижимости ,можно было избежать.
Один человек назовем его мистер «Х» приобрел большую коммунальную квартиру в центре Киева.В квартире было два лицевых счета. Одному собственнику принадлежало 0,58 площади квартиры, другому – остальные 0,42.
Заключив с обоими владельцами квартиры договор «купли-продажи» нотариально и полностью рассчитавшись с ними , мистер «Х» облегченно вздохнул ,считая дело сделанным. Место шикарное, проект отличный, чердачное помещение оформили в аренду, планы наполеоновские. В общем, трудись , живи и радуйся, да не тут-то было. В самом разгаре ремонтных робот новоиспеченному хозяину пришла повестка в суд.
Истцом являлась родственница В., которому ранее принадлежала 0,42-я часть квартиры. В своем исковом заявлении она просила признать договор «купли-продажи» части квартиры недействительным на том основании , что В. на момент совершения сделки был признан в судебном порядке не дееспособным вследствие слабоумия и ему был назначен судом опекун – его родственница К., которая и подала исковое заявление в суд.
Суд рассмотрел дело и постановил:
- иск К. удовлетворить;
- договор “купли-продажи» 0,42 части квартиры признать недействительным:
- вернуть В. его часть квартиры;
- обязать К.вернуть деньги в размере ...(сумма указана в договоре «купли-продажи») ответчику «Х».
Теперь мистеру «Х» принадлежит 0,58-я часть коммунальной квартиры. Понятно ,что жить в такой квартире невозможно , делать ремонт в коммуналке - абсурдно. А продавать квартиру не выгодно. Ведь пока шли судебные тяжбы , прошло более двух лет. За это время цена квартиры снизилась , (да и курсы валют изменились).
Можно ли было предупредить данную ситуацию? Статья 52 Гражданского кодекса Украины гласит: недействительна сделка , совершенная гражданином , признанным недееспособным вследствие душевной болезни или слабоумея . Мало того , в соответствии со статьей 55 Гражданского кодекса Украины, сделка , совершенная гражданином хотя и дееспособным , но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии , когда он не мог понимать значение своих действий или руководить ими , может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина. Каждая из сторон по таким сделкам обязана вернуть другой стороне все полученное ею по сделке , а при невозможности возврата полученного в натуре возместить его стоимость в деньгах.
В договоре «купли-продажи» существует пункт , в котором говорится : дееспособность сторон проверенна. Но многие ли обращают на него внимание ? Дело в том, что не специалисту довольно трудно определить , дееспособен ли человек , а особенно тяжело определить , состоит ли он на учете в психоневрологическом диспансере. Этим должен заниматься специалист – врач-психиатр.
Тут можно предложить простое решение. При покупке квартиры требуйте справку о прохождении профилактического психиатрического просмотра ( для продажи или обмена жилья) у всех совершеннолетних собственников. Такая справка выдается психоневрологическим диспансером в каждом районе по предъявлении паспорта (для мужчин необходимо иметь при себе военный билет) и имеет несколько степеней защиты : серия, регистрационный номер , две круглые печати врачей , треугольная печать и водяные знаки.
Она гласит , что в результате обследования , проведенного врачебно – консультационной комиссией , противопоказаний для продажи жилья не выявлено. Получить такую справку нетрудно и много времени не занимает , поскольку в каждом психоневрологическом диспансере есть компьютер, подключенный к общей базе данных.
Кроме того , каждый собственник квартиры , получающий данную справку , в обязательном порядке проходит профилактический психиатрический осмотр. Просим обратить особое внимание : такая справка действительна лишь месяц со дня выдачи! Потому рекомендуем брать ее за несколько дней до подписания договора « купли – продажи».
Если же гражданин состоит на учете в районном психоневрологическом диспансере либо в судебном порядке признан недееспособным , данную справку не выдадут.
Тогда выдается другая справка и лишь по запросу следственных органов ,прокуратуры или суда.
Нужно отдать должное Главному управлению охраны здоровья Киевской городской государственной администрации за профессиональный подход к серьезной проблеме.К сожалению, данная справка не является обязательным компонентом пакета документов ,требуемых нотариусами для оформления договоров «купли – продажи».
Потому о безопасности сделки с этой стороны следует позаботиться самому. Пускай продавцы жилья не обижаются – то, что от них требуется – это элементарная мера предосторожности.
